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Scan#SMRI-3487
TICKER3487
REIT・ベンチャーファンド・カントリーファンド・インフラファンド · その他
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人
CREロジスティクスファンド投資法人は、物流不動産分野で60年以上の実績を持つ株式会社シーアールイー（CRE）をスポンサーとする物流施設特化型のJ-REITです。CREグループが開発・管理する「ロジスクエア」シリーズを中心に、立地や機能性に優れた物流施設へ投資を行っています。スポンサーとの強力な連携により、優良物件の優先的な取得機会を確保し、長期安定的なキャッシュ・フローの創出と投資主価値の向上を目指しています。
所見タグ
01Diagnosis Summary— 総合所見SCANNED 2026-04-13
Health Score
38.8
/100
要警戒
投資不適格水域 (E)
QUANT EVAL
AI VERDICT
Z-Score
—
財務健全性
Exp. Gap
—pt
期待乖離
AI Analyst Assessment
Gemini · 2026/4/15【Quality Growth】。⚠️回避推奨: Bankruptcy Risk
競争優位性・強み3 件
- 01物流不動産に特化したスポンサー（CRE）の豊富な開発実績と、日本最大級のテナントネットワークを活用した高い物件管理・運営能力。
- 02スポンサーサポート契約に基づき、CREが開発する優良な物流施設を優先的に取得できる明確な外部成長パイプライン。
- 03ポートフォリオの平均築年数が若く、テナントニーズを反映した高機能な施設で構成されているため、高い稼働率と安定した収益基盤を維持している。
課題・リスク3 件
- 01固定賃料比率が高いため、インフレ局面等において賃料増額による収益押し上げ余地が限定的である点。
- 02物流施設市場における競争激化や、金利上昇に伴う借入コストの増加が、分配金水準や物件取得の採算性に与えるリスク。
- 03特定のスポンサーへの依存度が高く、スポンサー側の開発動向や財務状況が投資法人の成長戦略に直接的な影響を及ぼす構造。
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現在株価
¥140,800
時価総額
¥86億
Market Cap
PER
19.4倍
業種平均 23.5倍
PBR
1.04倍
1.0で解散価値
ROE
5.34%
8%以上で優良
配当利回り
5.49%
3.5%超で高配当
02Findings— 主要所見1 ITEM DETECTED
01
💀
Critical倒産・上場廃止リスク
所見
財務健全性が危険水域にあります。キャッシュフローと利払いのバランスに深刻な懸念があります。
推奨アクション
原則として新規エントリーは回避推奨。保有中は段階的なポジション縮小を検討。
🩺
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03Reality Gap— 期待乖離検査MARKET vs ACTUAL
現在の株価は、今後数年の売上について
年率 +0.0% の横ばい〜緩成長を織り込んでいます
そして、直近の実績成長率は
年率 +3.5% — 実績も期待に応えています
市場の期待
逆算DCFで導かれる成長率
+0.0%
実績
直近4四半期の売上前年比
+3.5%
Gap
0.0
ポイント
Undervalued · 期待過小
株価は実態に対して過小評価されています
市場の期待値が業績実態を下回っています。継続的な業績改善があれば、再評価による株価上昇余地があります。
How to read
期待乖離（Reality Gap）は、株価に織り込まれた将来の成長期待と、実際の業績がどれだけズレているかを示します。プラスは「期待先行・割高」、マイナスは「期待過小・割安」を意味します。
04Corporate Diagnosis— 企業診断
企業のライフサイクル
Financial Distress
Financial Distress
市場の期待水準
Reasonable
総合リスク判定
💀 危機的
倒産リスク水域
04.5Advanced Metrics— 高度指標Z-SCORE · F-SCORE · FCF YIELD · ACCRUALS · ALPHA · GROSS PROFITABILITY · DOL · BENEISH
—
Altman (1968) — 財務5指標の線形結合で倒産確率を定量化。上場企業分析の世界標準。 3.0+: 安全 / 1.8-3.0: 要注意 / 1.8未満: 高リスク
8/9
Piotroski (2000) — 収益性・レバレッジ・効率性の9項目チェックリスト。7点以上は財務が改善中のサインで、ロング戦略に有効。 7-9: 強 / 5-6: 中立 / 0-2: 弱体化
-1.8%
✓ 利益の質: 高
Sloan (1996) — 会計利益とキャッシュの乖離。発生主義が大きい企業は将来ROAが低下しやすい（Sloanアノマリー）。小さいほど利益の実態に忠実。 ±5%以内: 高品質 / ±10%超: 要注意
+74.6%
直近3ヶ月の超過収益率 (α) — 市場全体（TOPIX(1306)）に対してどれだけアウトパフォームしたか。モメンタム投資・ファクター評価の基本。 +5%超: 強いアルファ / マイナス: アンダーパフォーム
—
FCF ÷ 時価総額 — PERが会計利益ベースなのに対し、FCF Yieldは実際の現金創出力で割安度を測る。配当余力・自社株買い原資の指標にもなる。 5%超: 割安・高効率 / 負値: 現金流出中
—
Novy-Marx (2013) — 売上総利益÷総資産。ROEより操作しにくい品質指標で、長期的な株価リターンと相関が高いとされる。モメンタムとの組合せで特に有効。 0.4超: 高品質 / 0.2-0.4: 標準
1.7x
売上 1% 変化 → 営業利益が何%動くか — 固定費依存度の定量化。景気感応型（製造業・SaaS等）ほど高くなる。不況時のリスクと好況時のレバレッジを同時に示す。 4x超: 不況リスク大 / 1-2x: 柔軟
—
Beneish (1999) — AR増加率・売上成長・発生主義乖離等を組み合わせて利益操作確率を定量化。Enronなどの粉飾を事前に検出した実績あり。 −1.78超: 粉飾の疑い / 以下: 正常
—
EBIT ÷ (自己資本 + 長期負債) — ROEより誤魔化しにくい本物の収益性。Buffettが最重視する指標の一つ。 15%超: 高品質 / 10-15%: 競争優位あり
—
長期負債 ÷ EBITDA — 「今の稼ぎで何年で借金を返せるか」。M&A・信用分析の世界標準レバレッジ指標。 2x以内: 健全 / 5x超: 高レバレッジ
—
Greenblatt「マジック・フォーミュラ」 — PERより正確な割安度。負債構造が異なる企業を横比較できる。 7%超: 割安 / 5%未満: 割高寄り
05Vital Signs— 基礎指標 (4軸)PROFITABILITY · SOLVENCY · VALUATION · GROWTH
💰OK
収益性
Profitability
ROE
8%以上で優良
5.34%
ROA
5%以上で優良
2.81%
EPS (1株益)
黒字継続が前提
7242.3円
診断収益性は標準的な水準
🛡️Strong
健全性
Solvency
自己資本比率
50%超で健全
52.6%
Z-Score
3.0超で安全水域
—
直近FCF
プラスが理想
76.2億円
診断財務基盤は健全
🏷️OK
割安性
Valuation
PER
業種平均 23.5倍
19.4倍
PBR
1.0で解散価値
1.04倍
配当利回り
3.5%超で高配当
5.49%
診断おおむね適正水準
🌱OK
成長性
Growth
売上成長率
20%超で高成長
3.54%
BPS (1株純資産)
純資産の積み上げ
135654.3円
F-Score
7以上で財務改善中
8.00/9
診断成長は緩やか
06Time Series— 財務 & 株価推移
Stock Chart
-0.7%07Research Hub— 外部リサーチ直行6 SOURCES