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Scan#SMRI-3470
TICKER3470
REIT・ベンチャーファンド・カントリーファンド・インフラファンド · その他
マリモ地方創生リート投資法人
マリモ地方創生リート投資法人は、総合不動産デベロッパーである株式会社マリモをスポンサーとする総合型J-REITです。「地方から日本を強くしていく」を基本理念に掲げ、東京圏以外の地方都市を中心としたレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、駐車場などに投資しています。地域密着型の物件運用を通じて、相対的に高い投資利回りと安定的な収益の確保を目指し、地域経済の活性化と投資主価値の中長期的な向上を両立させるビジネスモデルを展開しています。
所見タグ
01Diagnosis Summary— 総合所見SCANNED 2026-04-13
Health Score
43.7
/100
注意
投資不適格水域 (E)
QUANT EVAL
AI VERDICT
Z-Score
—
財務健全性
Exp. Gap
—pt
期待乖離
AI Analyst Assessment
Gemini · 2026/4/15【Quality Growth】。⚠️回避推奨: Bankruptcy Risk
競争優位性・強み3 件
- 01地方都市のレジデンスや生活密着型商業施設を中心としたポートフォリオにより、東京圏中心のリートと比較して相対的に高い投資利回りを実現している。
- 02スポンサーである株式会社マリモの地方における開発・再生ノウハウや、地域金融機関とのネットワークを活用した独自の物件ソーシング能力を有している。
- 03ポートフォリオの質的向上を目的とした継続的な資産入れ替えや、稼働率の安定維持により、堅実な運用実績を積み上げている。
課題・リスク3 件
- 01地方物件が中心であるため、大都市圏の物件と比較して流動性が限定的であり、市場環境の変化による影響を受けやすい側面がある。
- 02金利上昇局面においては、借入金利の増加が収益を圧迫するリスクがあり、財務コストの管理が継続的な課題となっている。
- 03中小型リートとして資産規模の拡大が成長の鍵となるが、外部環境や物件取得競争の激化により、目標とする資産規模への成長スピードが制約される可能性がある。
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現在株価
¥108,100
時価総額
¥30億
Market Cap
PER
17.4倍
業種平均 23.5倍
PBR
1.01倍
1.0で解散価値
ROE
5.84%
8%以上で優良
配当利回り
6.20%
3.5%超で高配当
02Findings— 主要所見2 ITEMS DETECTED
01
💀
Critical倒産・上場廃止リスク
所見
財務健全性が危険水域にあります。キャッシュフローと利払いのバランスに深刻な懸念があります。
推奨アクション
原則として新規エントリーは回避推奨。保有中は段階的なポジション縮小を検討。
02
🛡️
Excellentクオリティ・ディフェンシブ
所見
強固な財務基盤と安定した収益性を持っています。下落耐性が高い銘柄です。
推奨アクション
長期コアポートフォリオ向け。配当再投資戦略との相性が良い。
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03Reality Gap— 期待乖離検査MARKET vs ACTUAL
現在の株価は、今後数年の売上について
年率 +0.0% の横ばい〜緩成長を織り込んでいます
そして、直近の実績成長率は
年率 +18.5% — 実績も期待に応えています
市場の期待
逆算DCFで導かれる成長率
+0.0%
実績
直近4四半期の売上前年比
+18.5%
Gap
0.0
ポイント
Undervalued · 期待過小
株価は実態に対して過小評価されています
市場の期待値が業績実態を下回っています。継続的な業績改善があれば、再評価による株価上昇余地があります。
How to read
期待乖離（Reality Gap）は、株価に織り込まれた将来の成長期待と、実際の業績がどれだけズレているかを示します。プラスは「期待先行・割高」、マイナスは「期待過小・割安」を意味します。
04Corporate Diagnosis— 企業診断
企業のライフサイクル
Financial Distress
Financial Distress
市場の期待水準
Reasonable
総合リスク判定
💀 危機的
倒産リスク水域
04.5Advanced Metrics— 高度指標Z-SCORE · F-SCORE · FCF YIELD · ACCRUALS · ALPHA · GROSS PROFITABILITY · DOL · BENEISH
—
Altman (1968) — 財務5指標の線形結合で倒産確率を定量化。上場企業分析の世界標準。 3.0+: 安全 / 1.8-3.0: 要注意 / 1.8未満: 高リスク
8/9
Piotroski (2000) — 収益性・レバレッジ・効率性の9項目チェックリスト。7点以上は財務が改善中のサインで、ロング戦略に有効。 7-9: 強 / 5-6: 中立 / 0-2: 弱体化
-4.6%
✓ 利益の質: 高
Sloan (1996) — 会計利益とキャッシュの乖離。発生主義が大きい企業は将来ROAが低下しやすい（Sloanアノマリー）。小さいほど利益の実態に忠実。 ±5%以内: 高品質 / ±10%超: 要注意
+88.3%
直近3ヶ月の超過収益率 (α) — 市場全体（TOPIX(1306)）に対してどれだけアウトパフォームしたか。モメンタム投資・ファクター評価の基本。 +5%超: 強いアルファ / マイナス: アンダーパフォーム
—
FCF ÷ 時価総額 — PERが会計利益ベースなのに対し、FCF Yieldは実際の現金創出力で割安度を測る。配当余力・自社株買い原資の指標にもなる。 5%超: 割安・高効率 / 負値: 現金流出中
—
Novy-Marx (2013) — 売上総利益÷総資産。ROEより操作しにくい品質指標で、長期的な株価リターンと相関が高いとされる。モメンタムとの組合せで特に有効。 0.4超: 高品質 / 0.2-0.4: 標準
1.5x
売上 1% 変化 → 営業利益が何%動くか — 固定費依存度の定量化。景気感応型（製造業・SaaS等）ほど高くなる。不況時のリスクと好況時のレバレッジを同時に示す。 4x超: 不況リスク大 / 1-2x: 柔軟
—
Beneish (1999) — AR増加率・売上成長・発生主義乖離等を組み合わせて利益操作確率を定量化。Enronなどの粉飾を事前に検出した実績あり。 −1.78超: 粉飾の疑い / 以下: 正常
—
EBIT ÷ (自己資本 + 長期負債) — ROEより誤魔化しにくい本物の収益性。Buffettが最重視する指標の一つ。 15%超: 高品質 / 10-15%: 競争優位あり
—
長期負債 ÷ EBITDA — 「今の稼ぎで何年で借金を返せるか」。M&A・信用分析の世界標準レバレッジ指標。 2x以内: 健全 / 5x超: 高レバレッジ
—
Greenblatt「マジック・フォーミュラ」 — PERより正確な割安度。負債構造が異なる企業を横比較できる。 7%超: 割安 / 5%未満: 割高寄り
05Vital Signs— 基礎指標 (4軸)PROFITABILITY · SOLVENCY · VALUATION · GROWTH
💰OK
収益性
Profitability
ROE
8%以上で優良
5.84%
ROA
5%以上で優良
2.57%
EPS (1株益)
黒字継続が前提
6227.0円
診断収益性は標準的な水準
🛡️Strong
健全性
Solvency
自己資本比率
50%超で健全
44.1%
Z-Score
3.0超で安全水域
—
直近FCF
プラスが理想
71.6億円
診断財務基盤は健全
🏷️OK
割安性
Valuation
PER
業種平均 23.5倍
17.4倍
PBR
1.0で解散価値
1.01倍
配当利回り
3.5%超で高配当
6.20%
診断おおむね適正水準
🌱OK
成長性
Growth
売上成長率
20%超で高成長
18.5%
BPS (1株純資産)
純資産の積み上げ
106605.7円
F-Score
7以上で財務改善中
8.00/9
診断成長は緩やか
06Time Series— 財務 & 株価推移
Stock Chart
+9.0%07Research Hub— 外部リサーチ直行6 SOURCES