← Market
Scan#SMRI-3279
TICKER3279
REIT・ベンチャーファンド・カントリーファンド・インフラファンド · その他
アクティビア・プロパティーズ投資法人
アクティビア・プロパティーズ投資法人は、東急不動産をスポンサーとする複合型J-REITです。東京都心部のオフィスビルと、三大都市圏等の主要都市に位置する都市型商業施設を重点的な投資対象としています。東急不動産グループのバリューチェーンを活用したプロアクティブな運用により、資産価値の維持・向上を図り、中長期的な投資主価値の最大化を目指しています。
所見タグ
01Diagnosis Summary— 総合所見SCANNED 2026-03-10
Health Score
39.5
/100
要警戒
投資不適格水域 (E)
QUANT EVAL
AI VERDICT
Z-Score
—
財務健全性
Exp. Gap
—pt
期待乖離
AI Analyst Assessment
Gemini · 2026/4/15【Quality Growth】。⚠️回避推奨: Bankruptcy Risk
競争優位性・強み3 件
- 01東急不動産グループの強力なサポート体制と、都市型商業施設・東京オフィスにおける高い運営ノウハウ。
- 02広域渋谷圏をはじめとする、競争力の高いエリアへの戦略的な物件ポートフォリオ。
- 03資産入替の推進や内部成長によるNOI（純営業利益）の着実な積み上げと、累進配当を目指す明確な成長戦略。
課題・リスク3 件
- 01ホテル等の歩合賃料に依存する収益構造があり、景気動向や観光需要の変動による業績への影響リスク。
- 02金利上昇局面における支払利息の増加が、分配金成長の抑制要因となる懸念。
- 03一時的な収入や物件売却益に依存する期があり、毎期の安定的な利益成長を維持するための継続的な資産入替の難易度。
🔒 会員限定
リスク分析を見るには
会員登録が必要です
現在株価
¥133,200
時価総額
¥317億
Market Cap
PER
22.1倍
業種平均 23.5倍
PBR
1.18倍
1.0で解散価値
ROE
5.34%
8%以上で優良
配当利回り
4.72%
3.5%超で高配当
02Findings— 主要所見1 ITEM DETECTED
01
💀
Critical倒産・上場廃止リスク
所見
財務健全性が危険水域にあります。キャッシュフローと利払いのバランスに深刻な懸念があります。
推奨アクション
原則として新規エントリーは回避推奨。保有中は段階的なポジション縮小を検討。
🩺
Members Only — AI Diagnosis
AIによる詳細なリスク診断を
見るには登録が必要です
期待乖離・財務スコア・ナラティブリスクをAIが日本語で徹底解説。
✓ クレジットカード不要 · ✓ 即時アクセス
03Reality Gap— 期待乖離検査MARKET vs ACTUAL
現在の株価は、今後数年の売上について
年率 +0.0% の横ばい〜緩成長を織り込んでいます
そして、直近の実績成長率は
年率 +2.5% — 実績も期待に応えています
市場の期待
逆算DCFで導かれる成長率
+0.0%
実績
直近4四半期の売上前年比
+2.5%
Gap
0.0
ポイント
Undervalued · 期待過小
株価は実態に対して過小評価されています
市場の期待値が業績実態を下回っています。継続的な業績改善があれば、再評価による株価上昇余地があります。
How to read
期待乖離（Reality Gap）は、株価に織り込まれた将来の成長期待と、実際の業績がどれだけズレているかを示します。プラスは「期待先行・割高」、マイナスは「期待過小・割安」を意味します。
04Corporate Diagnosis— 企業診断
企業のライフサイクル
Financial Distress
Financial Distress
市場の期待水準
Reasonable
総合リスク判定
💀 危機的
倒産リスク水域
04.5Advanced Metrics— 高度指標Z-SCORE · F-SCORE · FCF YIELD · ACCRUALS · ALPHA · GROSS PROFITABILITY · DOL · BENEISH
—
Altman (1968) — 財務5指標の線形結合で倒産確率を定量化。上場企業分析の世界標準。 3.0+: 安全 / 1.8-3.0: 要注意 / 1.8未満: 高リスク
7/9
Piotroski (2000) — 収益性・レバレッジ・効率性の9項目チェックリスト。7点以上は財務が改善中のサインで、ロング戦略に有効。 7-9: 強 / 5-6: 中立 / 0-2: 弱体化
-0.7%
✓ 利益の質: 高
Sloan (1996) — 会計利益とキャッシュの乖離。発生主義が大きい企業は将来ROAが低下しやすい（Sloanアノマリー）。小さいほど利益の実態に忠実。 ±5%以内: 高品質 / ±10%超: 要注意
+80.1%
直近3ヶ月の超過収益率 (α) — 市場全体（TOPIX(1306)）に対してどれだけアウトパフォームしたか。モメンタム投資・ファクター評価の基本。 +5%超: 強いアルファ / マイナス: アンダーパフォーム
—
FCF ÷ 時価総額 — PERが会計利益ベースなのに対し、FCF Yieldは実際の現金創出力で割安度を測る。配当余力・自社株買い原資の指標にもなる。 5%超: 割安・高効率 / 負値: 現金流出中
—
Novy-Marx (2013) — 売上総利益÷総資産。ROEより操作しにくい品質指標で、長期的な株価リターンと相関が高いとされる。モメンタムとの組合せで特に有効。 0.4超: 高品質 / 0.2-0.4: 標準
0.9x
売上 1% 変化 → 営業利益が何%動くか — 固定費依存度の定量化。景気感応型（製造業・SaaS等）ほど高くなる。不況時のリスクと好況時のレバレッジを同時に示す。 4x超: 不況リスク大 / 1-2x: 柔軟
—
Beneish (1999) — AR増加率・売上成長・発生主義乖離等を組み合わせて利益操作確率を定量化。Enronなどの粉飾を事前に検出した実績あり。 −1.78超: 粉飾の疑い / 以下: 正常
—
EBIT ÷ (自己資本 + 長期負債) — ROEより誤魔化しにくい本物の収益性。Buffettが最重視する指標の一つ。 15%超: 高品質 / 10-15%: 競争優位あり
—
長期負債 ÷ EBITDA — 「今の稼ぎで何年で借金を返せるか」。M&A・信用分析の世界標準レバレッジ指標。 2x以内: 健全 / 5x超: 高レバレッジ
—
Greenblatt「マジック・フォーミュラ」 — PERより正確な割安度。負債構造が異なる企業を横比較できる。 7%超: 割安 / 5%未満: 割高寄り
05Vital Signs— 基礎指標 (4軸)PROFITABILITY · SOLVENCY · VALUATION · GROWTH
💰OK
収益性
Profitability
ROE
8%以上で優良
5.34%
ROA
5%以上で優良
2.55%
EPS (1株益)
黒字継続が前提
6021.6円
診断収益性は標準的な水準
🛡️Strong
健全性
Solvency
自己資本比率
50%超で健全
47.7%
Z-Score
3.0超で安全水域
—
直近FCF
プラスが理想
210.5億円
診断財務基盤は健全
🏷️OK
割安性
Valuation
PER
業種平均 23.5倍
22.1倍
PBR
1.0で解散価値
1.18倍
配当利回り
3.5%超で高配当
4.72%
診断おおむね適正水準
🌱OK
成長性
Growth
売上成長率
20%超で高成長
2.53%
BPS (1株純資産)
純資産の積み上げ
112699.9円
F-Score
7以上で財務改善中
7.00/9
診断成長は緩やか
06Time Series— 財務 & 株価推移
Stock Chart
+18.9%07Research Hub— 外部リサーチ直行6 SOURCES