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Scan#SMRI-2972
TICKER2972
REIT・ベンチャーファンド・カントリーファンド・インフラファンド · その他
サンケイリアルエステート投資法人
サンケイリアルエステート投資法人は、フジ・メディア・ホールディングス傘下のサンケイビルをスポンサーとするJ-REITです。当初はオフィスビル特化型として運用されていましたが、現在はホテルや物流施設なども組み入れた総合型REITへ転換しています。スポンサーグループの不動産開発・運営プラットフォームを活用した資産循環型ビジネスモデルを構築し、中長期的な投資主価値の最大化を目指してきましたが、2026年1月にトーセイおよびGIC関連会社によるTOB（公開買付け）への賛同を表明し、非公開化が進められています。
所見タグ
01Diagnosis Summary— 総合所見SCANNED 2026-01-23
Health Score
31.3
/100
要警戒
投資不適格水域 (E)
QUANT EVAL
AI VERDICT
Z-Score
—
財務健全性
Exp. Gap
—pt
期待乖離
AI Analyst Assessment
Gemini · 2026/4/15【Quality Growth】。⚠️回避推奨: Bankruptcy Risk
競争優位性・強み2 件
- 01フジサンケイグループの総合デベロッパーであるサンケイビルをスポンサーに持ち、物件のパイプライン確保や運営面での強力なサポート体制がある。
- 02オフィスビルに加え、ホテルや物流施設など用途を分散させることで、景気循環に対する耐性と収益の安定性を高めるポートフォリオ戦略をとっている。
課題・リスク2 件
- 01保有物件におけるテナント退去やリニューアル工事の遅延などにより、業績が大幅に悪化し、2026年2月期には減損損失の計上および無配転落を余儀なくされている。
- 02J-REIT市場全体における構造的な課題として、市場評価（投資口価格）が実物資産価値（NAV）を下回る「割安放置」の状態が続いていたことが、非公開化の背景となっている。
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現在株価
¥115,100
時価総額
¥54億
Market Cap
PER
23.9倍
業種平均 23.5倍
PBR
1.06倍
1.0で解散価値
ROE
4.45%
8%以上で優良
配当利回り
5.14%
3.5%超で高配当
02Findings— 主要所見1 ITEM DETECTED
01
💀
Critical倒産・上場廃止リスク
所見
財務健全性が危険水域にあります。キャッシュフローと利払いのバランスに深刻な懸念があります。
推奨アクション
原則として新規エントリーは回避推奨。保有中は段階的なポジション縮小を検討。
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03Reality Gap— 期待乖離検査MARKET vs ACTUAL
現在の株価は、今後数年の売上について
年率 +0.0% の横ばい〜緩成長を織り込んでいます
そして、直近の実績成長率は
年率 +4.2% — 実績も期待に応えています
市場の期待
逆算DCFで導かれる成長率
+0.0%
実績
直近4四半期の売上前年比
+4.2%
Gap
0.0
ポイント
Undervalued · 期待過小
株価は実態に対して過小評価されています
市場の期待値が業績実態を下回っています。継続的な業績改善があれば、再評価による株価上昇余地があります。
How to read
期待乖離（Reality Gap）は、株価に織り込まれた将来の成長期待と、実際の業績がどれだけズレているかを示します。プラスは「期待先行・割高」、マイナスは「期待過小・割安」を意味します。
04Corporate Diagnosis— 企業診断
企業のライフサイクル
Financial Distress
Financial Distress
市場の期待水準
Reasonable
総合リスク判定
💀 危機的
倒産リスク水域
04.5Advanced Metrics— 高度指標Z-SCORE · F-SCORE · FCF YIELD · ACCRUALS · ALPHA · GROSS PROFITABILITY · DOL · BENEISH
—
Altman (1968) — 財務5指標の線形結合で倒産確率を定量化。上場企業分析の世界標準。 3.0+: 安全 / 1.8-3.0: 要注意 / 1.8未満: 高リスク
7/9
Piotroski (2000) — 収益性・レバレッジ・効率性の9項目チェックリスト。7点以上は財務が改善中のサインで、ロング戦略に有効。 7-9: 強 / 5-6: 中立 / 0-2: 弱体化
-3.4%
✓ 利益の質: 高
Sloan (1996) — 会計利益とキャッシュの乖離。発生主義が大きい企業は将来ROAが低下しやすい（Sloanアノマリー）。小さいほど利益の実態に忠実。 ±5%以内: 高品質 / ±10%超: 要注意
+80.1%
直近3ヶ月の超過収益率 (α) — 市場全体（TOPIX(1306)）に対してどれだけアウトパフォームしたか。モメンタム投資・ファクター評価の基本。 +5%超: 強いアルファ / マイナス: アンダーパフォーム
—
FCF ÷ 時価総額 — PERが会計利益ベースなのに対し、FCF Yieldは実際の現金創出力で割安度を測る。配当余力・自社株買い原資の指標にもなる。 5%超: 割安・高効率 / 負値: 現金流出中
—
Novy-Marx (2013) — 売上総利益÷総資産。ROEより操作しにくい品質指標で、長期的な株価リターンと相関が高いとされる。モメンタムとの組合せで特に有効。 0.4超: 高品質 / 0.2-0.4: 標準
0.9x
売上 1% 変化 → 営業利益が何%動くか — 固定費依存度の定量化。景気感応型（製造業・SaaS等）ほど高くなる。不況時のリスクと好況時のレバレッジを同時に示す。 4x超: 不況リスク大 / 1-2x: 柔軟
—
Beneish (1999) — AR増加率・売上成長・発生主義乖離等を組み合わせて利益操作確率を定量化。Enronなどの粉飾を事前に検出した実績あり。 −1.78超: 粉飾の疑い / 以下: 正常
—
EBIT ÷ (自己資本 + 長期負債) — ROEより誤魔化しにくい本物の収益性。Buffettが最重視する指標の一つ。 15%超: 高品質 / 10-15%: 競争優位あり
—
長期負債 ÷ EBITDA — 「今の稼ぎで何年で借金を返せるか」。M&A・信用分析の世界標準レバレッジ指標。 2x以内: 健全 / 5x超: 高レバレッジ
—
Greenblatt「マジック・フォーミュラ」 — PERより正確な割安度。負債構造が異なる企業を横比較できる。 7%超: 割安 / 5%未満: 割高寄り
05Vital Signs— 基礎指標 (4軸)PROFITABILITY · SOLVENCY · VALUATION · GROWTH
💰OK
収益性
Profitability
ROE
8%以上で優良
4.45%
ROA
5%以上で優良
2.14%
EPS (1株益)
黒字継続が前提
4811.6円
診断収益性は標準的な水準
🛡️Strong
健全性
Solvency
自己資本比率
50%超で健全
48.2%
Z-Score
3.0超で安全水域
—
直近FCF
プラスが理想
60.3億円
診断財務基盤は健全
🏷️OK
割安性
Valuation
PER
業種平均 23.5倍
23.9倍
PBR
1.0で解散価値
1.06倍
配当利回り
3.5%超で高配当
5.14%
診断おおむね適正水準
🌱OK
成長性
Growth
売上成長率
20%超で高成長
4.17%
BPS (1株純資産)
純資産の積み上げ
108196.4円
F-Score
7以上で財務改善中
7.00/9
診断成長は緩やか
06Time Series— 財務 & 株価推移
Stock Chart
+35.0%07Research Hub— 外部リサーチ直行6 SOURCES